Продаём недвижимость: как получить налоговый вычет

23 января 2019, 16:33
На прошлой неделе мы рассмотрели, как получить налоговый вычет по НДФЛ при покупке недвижимости. Рассмотрим вкратце, как это сделать при её продаже.

Сразу о разнице: если при покупке у покупателя возникают только налоговые вычеты (скажем, льготы при уплате 13% НДФЛ с зарплаты), то при продаже он получает доход, с которого государство берёт налог. Однако для стимулирования рынка недвижимости оно предусмотрело возможность уменьшить налогооблагаемую базу.

Так, срок владения недвижимостью, при котором вырученные деньги не облагаются налогом, увеличен до пяти лет. Однако если она была приобретена до 2016 года, получена по наследству, в дар от близкого родственника (члена семьи), в порядке приватизации или по договору пожизненной ренты, то срок составит только три года.

Если недвижимость продана дешевле 70% её кадастровой стоимости на 1 января года продажи, то доход рассчитывают из этой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. В некоторых регионах он может быть и ниже — по решению местной власти.

Кроме того, при продаже недвижимости имущественный налоговый вычет можно применять неоднократно в отличие от предоставляемого при покупке жилья.

Как рассчитать вычет

Максимальная сумма налогового вычета из дохода при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе составляет 1 млн рублей. При продаже иного имущества (гаража, склада и прочего) максимальная сумма, на которую может быть уменьшен доход, в четыре раза меньше: 250 тыс. рублей.

Если имущество было в долевой (совместной) собственности и продано по одному договору купли-продажи, то вычет в 1 млн рублей распределяется между совладельцами пропорционально доле каждого или по договоренности между ними. Если кто-то из них продаёт свою долю по отдельному договору купли-продажи, то получит вычет в 1 млн рублей.

Если в течение года вы продали несколько объектов имущества, то указанные предельные суммы распределяются на них в совокупности, а не по каждому в отдельности. То есть если вы продадите три квартиры за год, то полученный доход для вычисления НДФЛ можно уменьшить только на 1 млн, а не на три, как ни хотелось бы. Если суммы, полученные от продажи недвижимости, не превышают указанные пределы, то включать их в декларацию надо, а платить налог — нет.

Что нужно для получения вычета

Во-первых, заполняете налоговую декларацию по окончании года по форме 3-НДФЛ.

Во-вторых, делаете копии документов, подтверждающих факт продажи имущества (договоров купли-продажи имущества, обмена и так далее).

В-третьих, пишете заявление на вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества. Подтверждаете их копиями документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и прочее).

И в четвёртых, предоставляете в налоговую службу по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих право на получение вычета при продаже имущества.

Все документы нужно сдать в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля следующего года после года продажи. А если надо заплатить налог, то установлен срок до 15 июля того же года, когда сдается декларация 3-НДФЛ.

Важные нюансы

Кадастровую стоимость квартиры можно узнать по её кадастровому номеру или адресу на сайте Росреестра. Если эта стоимость не определена на 1 января года её продажи, то налогооблагаемая база рассчитывается от суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Что касается продажи квартиры в новостройке, когда права собственности как такового ещё нет, то налогооблагаемой базой служит цена, заявленная в договоре уступки права требования.

И главное: вместо имущественного налогового вычета бывает выгоднее уменьшить величину дохода, полученного от продажи недвижимости, на расходы, связанные с её приобретением.

Например, в конце 2015 года вы купили квартиру за 2,5 млн рублей, а продали в начале 2018-го за 3 млн. Поскольку она находилась у вас в собственности меньше трёх лет, то на доход с продажи надо предоставить в нынешнем апреле в налоговую службу декларацию по 3-НДФЛ за 2018 год.

Из 3 млн. вычитаем 1 млн. рублей, и НДФЛ с оставшейся суммы составит 260 тыс. рублей. А если заявить вычет документально подтверждённых расходов (2,5 млн рублей) из полученных от продажи 3 млн, то НДФЛ из остатка в 500 тыс. рублей составит всего 65 тысяч. Думайте сами, решайте сами...

Комментарии (0)
Комментарии закрыты в связи с истечением срока актуальности материала