Нужда в жилье подогреет цены

В 2012 году в Кировской области было введено 404,7 тыс. кв. м жилья, что составило 99,8% к уровню 2011 года.

В целом по России в строительном секторе ситуация развивалась по умеренно позитивному сценарию. По данным аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, объем ввода нового жилья по итогам 11 месяцев 2012 года составил около 47 млн кв. м, темпы роста составили около 5%. По прогнозу эксперта, в 2013 году темпы нового строительства сформируются на сопоставимом уровне и даже (при наиболее позитивном сценарии) могут возрасти.

К слову, на рост объемов ввода жилья надеются и в Кировской области: план - 440 тыс. кв. метров.

В ожидании «конца света»

В IV квартале 2012 года в Кировской области за один кв. метр общей площади жилья на первичном рынке покупатель в среднем платил 40 тыс. 171 рубль, на вторичном - 40 тыс. 618 рублей. Относительно IV квартала 2011 года стоимость продаваемого жилья на первичном рынке увеличилась в среднем на 17,6%, на вторичном - на 17,9%, сообщает Кировстат.

Рынок недвижимости в 2012 году имел два ярко выраженных всплеска спроса на жилье (в т. ч. на новостройки) - во II и IV квартале. Дело в том, что сначала люди «ждали» финансового кризиса, который, к счастью, не случился. А потом ждали «конца света», который тоже не состоялся. По мнению экспертов, высокая активность на рынке жилья в 2012 году дала хороший инвестиционный толчок региональной экономике, создала задел для застройщиков на 2013 год.

Цены на жилье: прогноз

По мнению руководителей кировских строительных компаний, цены на жилье в 2013 году будут расти не меньшими темпами, чем в 2012-м (то есть, на 17-18%). Причины понятны: растут цены на энергоносители, вдобавок к этому с нового года вводится страхование участия в долевом строительстве. Отдельная тема - цены на землю. Точнее, их рост. Например, совсем недавно участок в районе «Чистых прудов» площадью 9,2 га был продан Вятскому речному пароходству аж за 49 млн рублей. А Кировспецмонтаж тоже недавно приобрел участок в 11,8 га за 80 млн рублей! Для сравнения: землю на «Солнечном береге» (16 га) тот же Кировспецмонтаж на аукционе фонда РЖС в 2009 году купил за 55 млн рублей.

Понятно, что цена земли закладывается в стоимость квадратного метра готового жилья. Понятно и то, что вряд ли цены на землю могут быть снижены. Как говорят сами застройщики, «у нас и у города цели разные».

У Екатерины Орешкович, к.э.н., председателя совета директоров группы компаний «Руснедвижимость» прогноз более оптимистичный. «Стоимость точно не будет падать, ее рост возможен в пределах уровня инфляции. Тенденции 2012 года вряд ли повторятся, так как цены на жилье в 2013 году будут уравновешены подросшими на кредитном рынке ставками по ипотеке», - считает Орешкович.

Начало 2013 года, по словам Екатерины Орешкович, ознаменовалось обратной тенденцией по отношению к последнему кварталу 2012 года: «Сейчас предложение пока активнее спроса. Продавцы, которые снимали квартиры с продажи на вторичном рынке в конце прошлого года, в надежде на то, что цена на их жилье будет расти, сейчас «кусают локти», т.к. спрос не спешит, кировчане реализовали свои инвестиционные вложения до наступления «конца света», а сейчас просто расслабились. С рынка временно схлынули покупатели-«инвесторы», которые во втором полугодии 2012 года создавали «ажиотаж» в отделах продаж застройщиков, и остались настоящие покупатели, которым действительно необходимо решить жилищный вопрос. По экспертным оценкам, в 2012 году покупатели-«инвесторы» составляли до 40% в общем объеме спроса на рынке первичного жилья».

Аналитик Максим Клягин отмечает, в целом по РФ год к году цены на жилую недвижимость выросли на 5-10%. И прогнозирует, что в 2013 году темпы роста цен будут носить сопоставимый характер или сформируются на уровне несколько более низком на фоне ожидаемого снижения темпов ипотечного кредитования и общего слабого экономического роста.

Ипотека на позитиве

А что с ипотекой? По мнению Максима Клягина, в прошлом году, несмотря на не самую благоприятную экономическую конъюнктуру, рынок жилой недвижимости показал довольно позитивные результаты. И ключевым драйвером роста рынка выступало именно динамичное расширение ипотечного кредитования. По данным аналитика, в 2012 году, невзирая на рост ставок на 1 п.п. (к концу года средняя фиксированная ставка в рублях выросла до 12,5%), наблюдалось сохранение весьма высоких темпов расширения ипотечного кредитования. По предварительным оценкам, в прошлом году объем ипотечного кредитования в России вырос в 1,4 раза и составил около 1 трлн рублей.

Например, в Кировской области объем выданных ипотечных кредитов ВТБ24 в минувшем году составил более 1 млрд 500 млн рублей (+225% к аналогичному показателю по итогам 2011 года). Количество выданных ипотечных кредитов выросло в 3,3 раза. 1573 жителя области в 2012 году приобрели собственное жилье с помощью ипотечных кредитов ВТБ24.

Несите ваши денежки...

«Можно предположить, что в первом полугодии 2013 года сохранится тенденция к росту стоимости ипотеки. Развитие ситуации во втором полугодии 2013 года будет зависеть от внешних факторов, при этом предполагаю, что ставки стабилизируются и, возможно, покажут определенное снижение, - говорит управляющий ВТБ24 в Кировской области Роман Горинов. - Рост ипотечного кредитования в 2012 году происходил в условиях повышения ставок по ипотечным кредитам, а потенциальные заемщики спешили приобрести жилье на комфортных условиях. Следует отметить, что такая ситуация может создать риски замедления темпов роста ипотечного рынка в 2013 году. Тенденций к изменению среднего срока кредитования, а также суммы кредита не наблюдается. Спрос на ипотеку немного снизится. И все же планы у Группы ВТБ достаточно амбициозные. Мы рассчитываем выдать ипотечных кредитов по стране на сумму более 200 млрд рублей».

«В 2013 году повышение ставок продолжится. По предварительным оценкам, также в пределах 1 п.п. (в случае более благоприятной внешней конъюнктуры ставки будут консолидироваться на текущих уровнях), что станет фактором некоторого снижения спроса и замедления развития рынка ипотечного кредитования, - прогнозирует аналитик Максим Клягин. - Вместе с тем подобное повышение ставок, тем не менее, позволит рынку в условиях высокой потребности в жилой недвижимости продемонстрировать заметный рост».

С января 2013 года ипотечные кредиты у основных игроков кредитного рынка подорожали в среднем на 1-1,2%. Речь, в частности, о Сбербанке, ВТБ24, государственной программе АИЖК. «Рост стоимости кредитных ресурсов в экономике говорит о возможной вероятности кризиса ликвидности банковской системы и снижении объема инвестиционных вложений в экономику, - считает Екатерина Орешкович. - Что касается рекомендаций по инвестиционному поведению на рынке жилья, то его надо покупать при появлении потребности. И если есть возможность сегодня обслуживать ипотечный кредит, надо занимать деньги и покупать жилье, потому что завтра, например, при росте безработицы или проведении компаниями политики оптимизации издержек, такой возможности у семьи может не быть».